1. При наличии нескольких заявок на заключение договора аренды
    земельных участков из состава земель сельскохозяйственного
      назначения, одна из которых подана главой крестьянского
     (фермерского) хозяйства, а другая - сельскохозяйственной
 организацией, земельные участки могут быть предоставлены в аренду
   только по результатам проведения торгов (конкурса, аукциона)

                   Определение Судебной коллегии
            по экономическим спорам Верховного Суда РФ
               от 20 ноября 2014 г. N 308-ЭС14-1222

                           (Извлечение)


     Открытое  акционерное  общество  "Колхоз  "Прогресс"  (далее -
колхоз) с  1999 года  на  основании  заключенных  с  администрацией
муниципального образования (далее - администрация) договоров аренды
и дополнительных соглашений к ним использовало  земельные  участки.
Границы земельных участков на местности установлены не были.
     Уведомлениями от 3 октября  2011 г.  управление  имущественных
отношений администрации сообщило о расторжении  на  основании  п. 2
ст. 610  ГК  РФ  с  3 января  2012 г.  указанных  договоров  аренды
земельных участков.
     Колхоз в  целях  получения  в  аренду  земельных  участков,  в
отношении  которых  он  провел  кадастровый   учет,   ссылаясь   на
надлежащее  исполнение  обязанностей  арендатора  по  вышеназванным
договорам, неоднократно с октября 2012 г. по март 2013 г. обращался
в администрацию с заявлениями о заключении с ним  договоров  аренды
на новый срок.
     В ответ на обращения колхозу  было  сообщено  о  необходимости
прекратить   незаконное   использование   земельных   участков   по
расторгнутым договорам аренды.
     27 февраля 2013 г. глава крестьянского (фермерского) хозяйства
(далее -  КФХ)   обратился   в   администрацию   с   заявлением   о
предоставлении  для  сельскохозяйственного  производства  этих   же
земельных участков из  земель  сельскохозяйственного  назначения  в
аренду сроком на 10 лет для расширения фермерского хозяйства.
     При наличии конкурирующего  заявления  колхоза  постановлением
администрации от 13 марта 2013 г. названные земельные участки  были
предоставлены главе КФХ в аренду на основании  ст. 12  Федерального
закона от  11 июня  2003 г.  N 74-ФЗ  "О крестьянском  (фермерском)
хозяйстве"  сроком  на  10,  20,  30  лет  в  зависимости  от  вида
предполагаемых к выращиванию сельскохозяйственных культур.
     Администрацией  и  главой  КФХ  13 марта   2013 г.   заключены
договоры аренды земельных участков, которые прошли  государственную
регистрацию в установленном законом порядке.
     Колхоз,  полагая,   что   спорные   земельные   участки   были
предоставлены главе КФХ в аренду  с  нарушением  требований  ст. 34
Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), ст. 10  Федерального  закона
от     24 июля     2002 г.     N 101-ФЗ     "Об обороте      земель
сельскохозяйственного  назначения",  т.е.  без  учета  наличия  его
конкурирующей заявки на предоставление этих  земельных  участков  в
аренду и без соблюдения предусмотренных законом публичных процедур,
обратился   в   арбитражный   суд   с   заявлением   о    признании
недействительными  постановления  от  13 марта  2013 г.,  договоров
аренды и применении последствий недействительности ничтожных сделок
в  виде  погашения  в  Едином  государственном  реестре   прав   на
недвижимое имущество и  сделок  с  ним  записей  о  государственной
регистрации оспариваемых договоров аренды.
     Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано.
     Постановлением арбитражного апелляционного суда  решение  суда
первой инстанции оставлено без изменения.
     Суд кассационной инстанции оставил в силе решение суда  первой
инстанции и постановление суда апелляционной инстанции.
     При рассмотрении дела суды пришли к выводу о том, что  порядок
предоставления главе КФХ спорных земельных участков,  установленный
ст. 12 Федерального закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве",
не  был  нарушен,   поскольку  на  них  претендовал   только   один
специальный субъект - глава КФХ. Суды также указали, что  заявитель
избрал ненадлежащий способ защиты своих нарушенных  прав,  полагая,
что  предписания  оспариваемого  постановления   администрации   от
13 марта 2013 г., с  признанием  недействительным  которого  колхоз
связывает восстановление нарушенного  права  на  спорные  земельные
участки, уже исполнены, на его основании  с  главой  КФХ  заключены
договоры аренды.
     Надлежащим способом защиты нарушенных прав колхоза как бывшего
арендатора спорных земельных участков в рассматриваемом случае суды
со ссылкой  на  п. 3  ст. 22  ЗК  РФ,  п. 1  ст. 621  ГК  РФ,  п. 2
постановления Пленума Высшего Арбитражного  Суда  РФ  от  17 ноября
2011 г. N 73  "Об отдельных  вопросах  практики  применения  правил
Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"  сочли
бы иск о  переводе  прав  и  обязанностей  арендатора  по  договору
аренды.
     Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда  РФ,
рассмотрев 20 ноября 2014 г. кассационную жалобу колхоза,  отменила
обжалуемые судебные акты, дело направила на новое  рассмотрение  по
следующим основаниям.
     Пункт  1  ст. 34  ЗК  РФ  устанавливает  обязанность   органов
государственной   власти   и   органов   местного    самоуправления
обеспечивать управление  и  распоряжение  земельными  участками  на
принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости  и
прозрачности процедур по их предоставлению.  Для  создания  равного
доступа всех лиц к приобретению земельных участков  для  целей,  не
связанных  со  строительством,  названным  органам   предписывается
принять  нормативный  правовой  акт  о   процедуре   предоставления
земельных участков для данных целей.
     Из   содержания   указанной   нормы   следует,    что    орган
государственной власти или  орган  местного  самоуправления  обязан
подготовить и заблаговременно  опубликовать  в  печатных  средствах
массовой информации сведения о наличии предполагаемых для  передачи
земельных участков.
     Действующее земельное законодательство установило  специальный
порядок предоставления земельных участков для  отдельных  категорий
землепользователей,  в  том   числе   для   ведения   крестьянского
(фермерского) хозяйства.
     Земли  сельскохозяйственного  назначения  представляют   собой
особую категорию земельного фонда, в которую входят наиболее ценные
продуктивные земли, в  связи  с  чем  законодательством  установлен
целый ряд особенностей, связанных не только  с  их  охраной,  но  и
порядком предоставления.
     В соответствии с п. 2 ст. 10 Федерального  закона  "Об обороте
земель  сельскохозяйственного   назначения"   передача   в   аренду
находящихся  в  государственной  или  муниципальной   собственности
земельных  участков  из  земель  сельскохозяйственного   назначения
осуществляется в порядке, установленном ст. 34  ЗК  РФ,  в  случае,
если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из
земель  сельскохозяйственного  назначения  в  аренду,  при  условии
предварительного  и  заблаговременного  опубликования  сообщения  о
наличии  предлагаемых  для  такой  передачи  земельных  участков  в
средствах массовой информации,  определенных  субъектом  Российской
Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных  участков
в аренду допускается при условии, что в течение  месяца  с  момента
опубликования сообщения не поступили иные заявления.
     Этой же нормой предусмотрено, что в случае, если подано два  и
более  заявлений  о   передаче   земельных   участков   из   земель
сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные  участки
предоставляются  в  аренду  на   торгах   (конкурсах,   аукционах).
Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов)  по  продаже
земельных участков из земель  сельскохозяйственного  назначения,  а
также права на заключение договоров аренды таких земельных участков
осуществляются в соответствии со ст. 38 ЗК РФ (п. 3 ст. 10).
     В  случае  если  лицами,  заинтересованными   в   приобретении
земельного  участка  из  земель  сельскохозяйственного  назначения,
являются   граждане,   изъявившие   желание   вести    крестьянское
(фермерское) хозяйство, следует  применять  порядок  предоставления
таким    субъектам,    регламентированный    Федеральным    законом
"О крестьянском (фермерском) хозяйстве".
     В соответствии с пп. 1, 3 и 4 ст. 12  этого  Закона  граждане,
которые заинтересованы в предоставлении им  земельных  участков  из
земель    сельскохозяйственного    назначения,    находящихся     в
государственной  или  муниципальной  собственности,  для   создания
фермерского хозяйства и осуществления  его  деятельности  подают  в
исполнительный орган  государственной  власти  или  орган  местного
самоуправления непосредственно либо через многофункциональный центр
предоставления государственных  и  муниципальных  услуг  заявления.
Орган местного самоуправления на основании заявления, указанного  в
п. 1   этой   статьи,   или   обращения   исполнительного    органа
государственной власти с учетом зонирования  территорий  в  течение
месяца  со  дня  поступления  указанных  заявления  или   обращения
утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка
на  кадастровом  плане  или   кадастровой   карте   соответствующей
территории, впоследствии принимает решение о  предоставлении  этого
земельного участка в собственность за плату или  бесплатно  либо  в
аренду заявителю.
     Вместе   с   тем   названный   Закон,   устанавливая   порядок
предоставления  земель  сельскохозяйственного   назначения   такому
субъекту, не определяет процедуру предоставления земельного участка
в случае наличия конкурирующей заявки второго  такого  же  субъекта
или иной сельскохозяйственной организации.
     Из системного толкования приведенных норм права следует, что в
отсутствие  в  Федеральном  законе   "О крестьянском   (фермерском)
хозяйстве"   соответствующих   положений,   регулирующих    спорную
ситуацию, и учитывая, что указанным лицам для ведения крестьянского
(фермерского)  хозяйства  необходимы  земли   сельскохозяйственного
назначения, применению подлежат правила, установленные п. 2  ст. 10
Федерального  закона   "Об обороте   земель   сельскохозяйственного
назначения", содержащим норму о предоставлении  земельных  участков
из земель сельскохозяйственного назначения в аренду в случае,  если
подано два и более  заявлений  на  торгах  (конкурсах,  аукционах).
Необходимость  применения  этой  нормы  в  рассматриваемом   случае
вытекает  также  из  ст. 2  Закона,  которой   предусмотрено,   что
участниками отношений, регулируемых Федеральным законом "Об обороте
земель  сельскохозяйственного   назначения",   являются   граждане,
юридические  лица,  Российская   Федерация,   субъекты   Российской
Федерации,  муниципальные  образования,  не  исключая   тем   самым
распространение   его   действия   на   крестьянские   (фермерские)
хозяйства.
     Правовое  регулирование  спорной  ситуации  положениями   п. 2
ст. 10 Закона об обороте  земель  сельскохозяйственного  назначения
соответствует установленным ст. 34 ЗК РФ  принципам  эффективности,
справедливости, публичности,  открытости  и  прозрачности  процедур
предоставления земельных участков, гарантирует равный  доступ  всех
лиц к приобретению земельных участков из  публичной  собственности.
Иное  толкование  положений  Закона  направлено   на   установление
необоснованного приоритета земельных прав одних  землепользователей
по отношению к другим и противоречит приведенным принципам.
     Таким образом, поскольку в силу вышеизложенного  постановление
администрации  от  13 марта  2013 г.  не  соответствует  положениям
ст. 34  ЗК  РФ,  ст. 10  Федерального  закона  "Об обороте   земель
сельскохозяйственного назначения", требование колхоза  о  признании
оспариваемого ненормативного акта нарушающим его права  и  законные
интересы в соответствии со ст. 201 АПК РФ подлежало удовлетворению.
     Учитывая, что при изложенных обстоятельствах  договоры  аренды
спорных земельных  участков  от  13 марта  2013 г.  были  заключены
администрацией с главой КФХ в нарушение требований  указанных  выше
Законов без проведения торгов, они в силу ст. 168  ГК  РФ  являются
недействительными   (ничтожными)   сделками,   в   связи   с    чем
соответствующее требование колхоза также подлежало удовлетворению.
     Кроме того, выбор способа защиты  своих  нарушенных  прав  был
сделан колхозом с учетом характера нарушения права и  преследуемого
им интереса. Поскольку заключенные с колхозом договоры аренды  были
прекращены и он обратился  за  предоставлением  земельных  участков
вновь, при  обращении  в  суд  он  указывал  на  нарушение  порядка
передачи  земельных  участков  главе  КФХ,  т.е.  без   учета   его
конкурирующей заявки  и  необходимости  в  этом  случае  проведения
торгов, в силу чего  он  является  заинтересованным  лицом  как  по
оспариванию ненормативного акта, так  и  заключенных  на  основании
этого акта договоров аренды.

                           _____________