Суды исходили из того, что при изменении договора залога дополнительным соглашением, расширившим предмет залога – включившим в предмет залога помимо здания и земельный участок, стороны не увеличили ранее согласованную оценку предмета залога. В связи с этим суды сочли, что между сторонами не было достигнуто соглашение об оценке нового предмета залога, что явилось основанием для признания судами договора залога в редакции дополнительного соглашения незаключенным.

Однако в рассматриваемом случае общество залогодатель и залогодержатель, действуя своей волей и в своем интересе (п. 2 ст. 1 ГК РФ), при заключении дополнительного соглашения к договору о залоге, по сути, пришли к соглашению о том, что изначально установленная ими в договоре залога залоговая стоимость распространяется на два объекта, снизив тем самым первоначальную залоговую стоимость нежилого здания.

Реализация сторонами залоговой сделки подобным образом принципа свободы договора, закрепленного в ст. 421 ГК РФ, не нарушала обязательных правил, установленных законом и иными правовыми актами.

При указанных обстоятельствах такое существенное условие договора о залоге недвижимого имущества (ипотеке), как оценка предмета ипотеки, следует признать согласованным, а вывод судов о незаключенности спорного договора – безосновательным.