1. Постановлением от 16.7.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление № 582), принятым во исполнение требований ст. 22 и 65 ЗК РФ к основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в постановлении № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

2. Основанные на названных принципах, предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, установленные постановлением № 582 должны являться ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

3. Нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо устанавливающие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и т.п.) таких методик и формул, с учетом правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.1.2012 № 10034/11, могут быть обжалованы в арбитражный суд в соответствии со ст. 13 ГК РФ и правилами гл. 23 АПК РФ, в том числе и по мотивам несоответствия указанным принципам.

Кроме того, применительно к ст. 12 ГК РФ и ст. 13 АПК РФ суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков.

При этом, поскольку перечисленные принципы и ориентиры были закреплены в постановлении № 582, вступившем в силу с 4.8.2009, ранее принятые нормативные акты публичных образований, регламентирующие размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, могут быть проверены на соответствие этим принципам и ориентирам только с указанной даты.

Установление после введения в действие постановления № 582 или применение ранее установленных упомянутыми органами регулируемых ставок арендной платы за земельные участки, предоставленные для целей жилищного строительства, исходя из рыночной стоимости земельного участка или рыночного размера годовой арендной платы на основании отчета независимого оценщика, не соответствует требованиям ЗК РФ, Вводного закона к ЗК РФ, принципам и правилам, установленным в постановлении № 582.

4. Исчисление размера подлежащей взысканию арендной платы за прошедшие периоды, исходя из новых ставок, методик, формул, установленных на основании принятых впоследствии нормативных актов соответствующих публичных образований, противоречит как принципу экономической обоснованности арендной платы, так и принципу предсказуемости определения ее размера, сформулированным в Постановлении N 582.

5. Уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства: ст. 65 ЗК РФ, п. 15 ст. 3 Вводного закона к ЗК РФ (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ, вступившего в силу 21.12.2006). При этом положение Вводного закона к ЗК РФ является специальным по отношению к ст. 65 ЗК РФ.

Поскольку приведенные нормы законов, по существу, представляют собой санкции за затягивание сроков жилищного строительства, при своевременном его осуществлении, принимая во внимание постановление № 582 и закрепленные им принципы, при аренде земельных участков в случаях, аналогичных указанным в пп. «г» и «д» п. 3 постановления № 582, арендная плата, определенная органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления, не может превышать размеров, установленных в этих подпунктах, то есть превышать два процента от кадастровой стоимости земельного участка.